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看房价不能“近视眼” 长时间升值空间是必然!
关闭此窗口     加入时间:2008-01-03  点击数:5316 
 


  如果大家一起喊跌,就能使中国房价跌入低谷,那么我也乐意加入“大叫雪崩”的队列;说实在,我也很想趁着大跌的时机换套大房子,提高一下居住水平。但是市场自有其运行的内在规律,除非中央不再实行市场经济,更不许住宅产业发挥市场配置资源的优势,那么政府说让房价跌,则必跌无疑。

  但是,搞计划经济那套注定是没有出路的,属于住房保障范畴的确实只有搞行政主义才能推行下去,除此之外的大部分市场,还是得实行市场体制,否则就如同倒退10年,回到1998年房改之前:当官的分大房,资格老的住小房,才毕业的没房住,房租确实特别低,但居住条件也特别差,想当“房奴”都没条件!

  就目前市场态势而言,部分热点城市短期下调势不可免,但若以中长期、全国整体来看,中国的房价还是要往上走的,而且若以10年、20年的跨度衡量,则房价年均增幅绝对会超过cpi,跟gdp增同步或较之稍高,应是大势所趋。诚然,目前我国房地产业还存在许多问题,但发展规模和市场容量之巨是客观事实,是任何一个经济学家都无法否认的———因为有两大核心因素提供了强大推动力。

核力推动力之一:城市化进程加快,决定了需求持续旺盛

  根据国际经验,当一个国家的城市化水平达到30%的临界值时,将进入加速发展阶段,从30%到75%,英国用了200年,美国用了100年,日本用70年。我国的城市化水平1996年达到30.48%,2004年达到41.76%(2006约43%),平均每年增加1.41%,按此速度,达到75%至少还需21年。若暂按15亿人口做基数,那么也即每年2115万农村人口进入城镇生活,若按《中国建设报》公布的全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米计算,每年需要新增住宅5.5亿方平米,但近年来新开工面积最高年份的2004年也只有4.8亿平方米。

  这些数据说明,城市化造成的房地产需求非常大,即使是近几年在投资过热而导致宏观调控的情况下,供应总量还是不能满足总需求,加之供应结构不合理和部分城市房价过高,更是进一步抑制了正常的购房需求。上面单论了城市化对住宅市场的影响,其实对商业用房、办公楼市、酒店、工业用房等细分市场,以及学校、体育场馆、文化设施展、医院、图书馆等公共设施的促进一样巨大,具体数据不再一一详列。

核力推动力之二:国民经济和居民收入快速增长,决定购买力强劲

  2005年我国gdp达到2.2亿美元,由2004年的世界排名第六,跃至第四,排在美、日、德之后,实现了“超英”,还有待于“赶美”,但人均gdp只有1700美元(2006年达2000美元左右),世界排名仍在100名上下。经济总量是巨大的,发展速度是超快,人均财富也在迅速积累中,这就为我国房地产业的发展,创造了良好的前提条件。

  发达国家发展经验表明,人均gdp迈过1000美元的门槛后,居民消费结构将进行升级,不仅汽车消费进入中层收入者的视野,而且住宅也成为消费热点。为什么近两三年上海、深圳、广州、北京的房价快速上涨仍需求旺盛?除了供应结构失调、投机成份较多等因素外,这些城市人均gdp已超过5000美元亦是不可忽视的重要支撑因素。在一线城市中,数量日渐庞大的中产阶级家庭正经历着居住升级,小房换大房、公寓换别墅(或排屋等类别墅)乃大势所趋。

  如果按人均gdp年均增长7%计算,30年后我国的人均gdp才会接近10000美元,而目前英国和美国的人均gdp却高达28350美和37610美元,美国1980年的人均gdp是10000美元出头,由此也可证明,美国的经济水平和经济结构大概比我国领先半个世纪。上世纪80、90年代,房地产业在美国是事实上的支柱产业,其产值占国民生产总值的10-15%,固定资产占美国全部固定资产的3/4,房地产投资占国民每年美国私人投资的50%以上,房地产股票、公债和抵押债券占全国有价证券的相当一大部分,抵押贷款几乎都是房地产抵押贷款。对比美国经验,没有理由否定我国房地产业的巨大发展潜力,必将持续20年左右。

  房价长期增涨,这是很浅显的道理。虽然上述一堆数据很多网友肯定没看完,就想开骂了,但我还是想让中国的网上暴民们多了解一些事实,有空多想想如何赚钱,买房讨老婆过日子是正理儿!

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