| http://house.sina.com.cn 2006年05月03日14:28 新京报 |
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针对目前土地竞价拍卖导致住宅土地成本过高的现象，昨日《新京报》刊发评论《重新审视住宅土地“价高者得”》，指出住宅土地成本越炒越高，房价也将因此水涨船高。笔者赞同这一观点，事实上，这种方式并不存在法律上的障碍。
根据《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，出让国有土地使用权包括招标、拍卖或者挂牌三种方式(俗称招拍挂)。其中，招标出让国有土地使用权，是指市、县人民政
府土地行政主管部门发布招标告，邀请特定或者不特定的公民、法人和其他组织参加国有土地使用权投标，根据投标结果确定土地使用者的行为。而拍卖是指出让人发布拍卖公告，由竞买人在指定时间、地点进行公开竞价，根据出价结果确定土地使用者的行为。
这三种方式有一定的区别，也有各自的优势。比如拍卖的成交标准是“最高应价者为竞得人”，因而往往能够获得最高竞争价格；而招标的中标标准则如前述《规定》第十四条的规定，“对能够最大限度地满足招标文件中规定的各项综合评价标准，或者能够满足招标文件的实质性要求且价格最高的投标人，应当确定为中标人。”也就是不完全以出价高低为准，而是考虑各项综合指标。这也符合我国招标投标法和拍卖法所确定的行为准则。而在《关于继续开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况执法监察工作的通知》(俗称“831”土地大限)中，同样明确了经营性土地使用权应当遵循招标、拍卖或挂牌三种方式。
但从目前实践中看，政府部门在土地使用权出让过程中，似乎更“青睐”于拍卖方式，不仅判断标准明确、操作程序便捷，而且能够获得最大“收益”。但这在一定程度上会忽视民用住宅土地的特殊性和公益性，导致
房地产的高价成本最终转嫁到消费者身上。基于此，笔者建议，政府部门在原有招拍挂制度的基础上，不妨进一步细化规则，比如对于普通民用住宅土地的使用权出让，应当尽量采取招标方式，即不单纯以价格高低为判断标准，而是综合考虑投标人的信誉、实力以及方案的可行性等，同时也可要求投标人对其最终拟实际销售价格等后续问题作出适当预测或说明，审查其方案满足普通公众需求的合理程度，并将其作为能否中标的一项参考因素。 此外，切实遏制 价过高现象，还应当采取必要的激励约束手段。如我国城市房地产管理法第二十八条的规定，国家采取税收等方面的优惠措施鼓励和扶持房地产开发企业开发建设居民住宅。另外，对于所开发楼盘质量及服务等各方面指标均较优秀且销售价格适中的 开发商，不妨采取从其已交土地使用权出让金中适当“返利”或补贴的做法，以鼓励其降低销售价格的积极性，同时应当加强对普通民用住宅规划比例以及最高售价方面的规制和设计。否则，单纯依靠土地出让“价中者所得”的方式，恐怕也难以真正遏制开发商寻求“低土地成本、高销售利润”的牟利本性。 |
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