2006年堪称"全民房地产年"，房地产业升温到"沸点"，牵动了全国人民的心：房价在跌宕起伏中屡破新高："房奴"成为城市新一族代名词；更重要的是，"国六条"隆重登场，对市场引发深远的影响……

展望2007年，"国六条"的影响将在市场中逐步显现：小面积住宅的推广将丰富和完善楼市结构，人们的心态将更加安稳理性，楼市可望改变"虚火"情况，重新回归真实……

楼价今年"虚火"不退

房地产市场的增长是否有泡沫，标准在于市场中是否有实际的买家"接盘"。如上海的楼市很多就是炒家参与的而不是使用者购买的。而行内人士都认为广州的租赁市场相对活跃，平均租赁回报率在5%~6%之间，没有明显的泡沫存在。回顾2006年，楼市有这样几个关键词。

关键词一楼价

2006年，楼价成为老百姓茶余饭后的讨论中心：珠江新城价格突破20000元/m2、广州市楼价突破8000元/m2……中原地产项目部副总经理黄韬表示，预计今年全年广州楼价升幅在15%以上。另外，2006年表现出广州市区楼盘结构性的不平衡---住宅以中高档楼盘为主，价格在8000元/平方米以上，并且高度集中在天河、海珠地带，因此市场所表现的价格无法反映真实楼价。

关键词二捂盘

楼价暴涨后，发展商也陆续爆出负面新闻：有发展商故意延迟发售甚至中途停售，以抬高价格；通过积累大量的购房登记，造成房源紧张的印象，从而借机抬高房价；因为楼价上涨而向已缴交订金的客户单方面毁约，以保证自己可以在楼价大涨中赚更多的钱……

关键词三房奴

"房奴"---挣扎于供款还房贷的一族如此自嘲。许多年轻人不得不因为结婚或各种个人原因而在"风头浪尖"买房，把一家大小的积蓄拼凑起来，给自己落下数年甚至十数年只能节衣缩食的尴尬局面。

关键词四新政

继2005年"新政"的颁布，2006年的"新政"也在意料中到来了：新的"国六条"颁布实施的过渡期只有2天，具体提出90平方米以下单位需占七成；营业税期限从两年延长至五年；限制外资购房……

据中原研究部研究结果，从市场的反应来看，2006年新政造成的冲击较2005年小，今年新政后全市二手住宅成交面积下降幅度小于去年；但今年新政影响的时间更长，二手住宅成交面积连续下降。

关键词五反价、实收价

新政实施之后，精明的业主们屡屡"反价"，即当本来在二手中介放盘的价格被买家接受后，又表示不出售了，"逼"买家加价；更多的业主放盘只是"虚招"，只为了试探自己的物业是否真有市场接手能力。因为营业税政策的实施，大部分业主都学会了"实收价"，所有税收费用全由买家承担。

明年楼市可能波浪式上升

珠江恒昌副总经理蒙嘉珩表示，近几年来市场供应量并没有很大的变化，2006年的"闹哄哄"，很大程度上是反映了消费者的一种盲目跟风的心态。他估计，从2007年开始会是一个波浪式上升的市场，2009年~2010年，市场可能会进入周期性的下调，但不代表"崩盘"，而是市场更加真实。

预测一"国六条"效果渐显

"'国六条'是市场最好的引导"。新政潜移默化的作用将逐渐在2007年表现出来。特别是"90平方米以下面积占70%比例"的规定，将令市场结构更加稳定，品种更加丰富，有利于楼市的稳定发展。

中原地产项目部副总经理黄韬表示，政策带来的正面作用，如结构完整、区域广泛、郊区和新社区的发展，对市场有积极影响。而今年下半年推出的一手"新货"将令全市的住宅均价有所下降，楼价将更真实、稳定。

预测二买家心态渐趋平稳

目前股票市场和基金市场开始上扬，市场中部分资金可能从房地产市场流出，令行内人对楼市投资热的冷却有信心。再加上实用型物业逐渐推出，买家心理更加理性，会在心理和能力的底线以上购买，而应该会改变之前盲目跟从的"羊群效应"。

预测三周边地区楼市潜力渐现

2007年将是广州房地产一个巨大转变期。广州市中心楼盘（海珠、荔湾、越秀3区）价格将有一定增长，但难大幅度提升。因为珠江新城目前价格已经达到1.5万元~2万元/m2，这样的价格需要1~2年的时间进行消化和适应。其次，地铁的通车将令周边地段与市中心的楼价逐渐拉近。因为交通的便利将令周边地区的楼价加快上升，潜力逐渐体现，特别是番禺、花都、黄埔、罗岗。

因此，市中心楼价增幅明显不如周边地区。例如，2000年花都价格为1000多元/m2，5年之后的今天价格为5000多元/m2；而广州市区的价格由2000年的5000元左右/m2上升到今天的7000多元/m2，增幅明显不如周边地区。而罗岗的价格从2001年的3000~4000元/m2上升到2005年的7000元/m2，升幅巨大。

预测四新政可能再度出台

新政策之下，楼价已经升到"关口"。但如果外来资金加快进入中国房地产市场、人民币不断升值，市场仍会产生不理性因素，而随之而来的必然还是相关政策的出台。

蒙嘉珩认为，如果政策出台，应该会采取几方面措施：一、规定现楼发售，这是发展商最大的底线；二、可能对拥有2套或2套以上住宅的业主不再给予贷款或减少按揭成数；三、可能对第2或3套住宅的买家增加一定的交易税。

今年11月部分城市房价指数

地区同比环比

全国105.2 100.5

北京109.4 100.4

天津107.2 100.7

大连108.3 100.7

上海100.0 100.0

杭州102.6 100.2

厦门107.6 100.5

武汉102.7 100.3

广州106.4 100.2

深圳111.6 100.6

成都107.1 100.3

（注：同比以去年同月价格为100，环比以上月价格为100.）

11月70个大中城市

房价同比上涨5.2%

据国家发展改革委、国家统计局调查显示，2006年11月，全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.2%，涨幅比上月低0.2个百分点；环比上涨0.5%，涨幅比上月高0.1个百分点。

(作者：林琳)