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观点:勒紧房贷未必造就房价拐点 谈拐点意义不大
关闭此窗口     加入时间:2008-01-02  点击数:3352 
 


    已经走牛了两年左右的两大板块,遭遇机构的大幅减持,多数人以为这与房贷政策有关。房贷政策真的有那么大威力吗?

    日前,央行和银监会发布“补充通知”,将以借款人家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)为单位认定房贷次数。此“补充通知”前的通知规定,借款人第二套住房贷款首付款比例不得低于40%,商业

用房购房贷款首付款比例不得低于50%,贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。而“补充通知”的发布,相当于明年有关第二套房贷款的相关手续,已经没有很大的操作空间。

    “通知”下达后,媒体纷纷预期,由于限定购房者是以家庭为单位,未来房价将会下调,对于炒家来说似乎“不妙”。当然,也有评论称,“房价上涨,已经上涨到中产阶层感觉到买房子非常吃力的时候,房市就快要出问题了。”

    其实楼市的评论,通常并不准确,这点我们已经领略了很多年。

    “二套房贷”真的抬高贷款的门槛了?央行、银监会“统一解释第二套房”,会成为真正的“一刀切”吗?

    要回答这个问题,我们可以比较一下“高、低、中”三个群体,对于“住宅”的消费能力,就能发现问题所在。

    我们先看一下富裕人群。这一群体的消费潜力,当前是无法释放,而不是如何压缩。他们对于商品房兴趣已经不大,就算有兴趣,他们也无须以个人的身份向银行申请贷款,无论那是第几套住宅。更何况,对于富裕群体而言,所有金融资源的大门永远是敞开的。

    再看一下底层的那些穷困的人群。对于他们来说,“第二套房”应是未来若干年之后的事,现在他们还没有真正属于自己的并且是依靠“贷款”所入住的“第一套房”呢。

    最后看所谓中间层,也就是当代城市的白领阶层。他们才是开发商们向来寄以厚望的“消费群体”;但是奇怪的是,就是这一群体,对“调控二手房贷”无一不做“冷漠状”;当然,职业“房虫”或炒房者“例外”。

    我的理解,问题是出在以下两个方面:

    第一,房贷政策本来就是商品房受尽盘剥之后的“贴水”。众所周知,房地产开发市场,从来就是“审批式管理”市场,一个楼盘,从土地的“招、拍、挂”,到最后“交钥匙”,一共有多少个必经的政策“结点”,恐怕谁心里也没底。如果从今往后,确实没有了“房贷”,结果可以想见:远在房价崩盘以前,最先崩溃的,就是那些管理部门。

    第二,如果当真没有房贷,当前的很多商品房价,根本卖不过那些“精工细作”的 “小产权房”。以某直辖市的统计为例,商品房与小产权房的价格之比是“2∶1”,甚至“3∶1”,这也就是说,如果“首付40%”,大家根本就不会购买商品房,因为用这个钱,已经可以完全吃进“小产权房”了。

    我无意评论“二套房贷”的优劣与否,我只知道一点,房价与房贷的关系并不很大。只有对房产征收“保有税”的时候,人们才有利益的动机向下调整住宅的价格。但也仅仅是价格,与此同时,还有其他投资成本以及长期消费成本的上升,而这将与价格无关。

    所以说“房价到底是否出现拐点”,意义根本不大。

    我们以平均工资水平为例,一个正常社会的工资水平,是永远向上的;难道工资水平出现拐点,会是一件好事吗?

    这与房地产价格是联系相当紧密的一个概念。一个重要的常识是,不是工资水平,而是工资总量会受到就业率的影响;住宅市场也会受到交易量的限制。而交易量的下降,并不表示交易价格同步下降。

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