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房产交易产权管理问答
关闭此窗口     加入时间:2009-07-07  点击数:4168 
 


什么是房屋登记簿?它与房屋权属证书之间的关系是什么?
房屋登记簿是房屋权利归属和内容的根据,由房屋登记机构管理。登记簿的内容应包括房屋基本状况、房屋权利状况以及其他状况部分。房屋登记簿的记载内容与房屋权属证书不一致时,除有证据证明房屋登记簿确有错误外,以房屋登记簿为准。
未成年人如何办理房屋登记?
未成年人的房屋,应当由其监护人代为申请登记。监护人代为申请未成年人房屋登记的,应当提交证明监护人身份的材料;因处分未成年人房屋申请登记的,还应当提供为未成年人利益的书面保证。监护人提供的为未成年人利益的书面保证应当经过公证。
什么是异议登记?
利害关系人认为房屋登记簿记载的事项错误而权利人不同意更正的,利害关系人可以申请异议登记。异议登记期间,房屋登记簿记载的权利人处分房屋申请登记的,房屋登记机构应当暂缓办理。
什么是更正登记?
权利人、利害关系人认为房屋登记簿记载的事项有错误的,可以申请更正登记。房屋登记簿记载确有错误的,应当予以更正;需要更正房屋权属证书内容的,由房屋登记机构书面通知权利人换领房屋权属证书;房屋登记簿记载无误的,不予更正,并书面通知申请人。
什么是预告登记?
预购商品房;以预购商品房设定抵押;房屋所有权转让、抵押或有法律、法规规定的其他情形的,当事人可以申请预告登记。预告登记后,未经预告登记的权利人书面同意,处分该房屋申请登记的,房屋登记机构应当不予办理。
《房屋登记办法》规定的房屋权属证书包括哪些?从何时起房屋登记机构不再颁发《房屋共有权证》?
房屋权属证书是权利人享有房屋权利的证明,包括《房屋所有权证》、《房屋他项权证》等。申请登记房屋为共有房屋的,房屋登记机构应当在房屋所有权证上注明“共有”字样。
预告登记、在建工程抵押权登记以及法律、法规规定的其他事项在房屋登记簿上予以记载后,由房屋登记机构发放登记证明。自2008年7月1日《房屋登记办法》实施之日起,房屋登记机构不再颁发《房屋共有权证》。
办理房屋登记,哪些情况下需进行公证?
(一)监护人代为申请登记时,提供的为被监护人利益的书面保证应当经过公证;
(二)房屋登记申请人提供的证明文件是外文的,应当提供经公证的中文译本;
(三)申请人提供的登记材料中如有港、澳、台和外国的机构或者其他的境外机构出具的证明文件的,应当按规定办理公证或者认证;
(四)自然人委托他人申请更正登记、异议登记或遗失补证的,委托书应当公证;
(五)自然人所有的房屋转让或设立抵押权申请房屋登记,出让方或抵押人委托他人申请登记的,委托书应当公证;
(六)当事人申请转移登记提交的赠与合同、分割协议、受遗赠证明和继承证明等应当办理公证;
(七)当事人申请转移登记提交的房屋买卖合同,如其中双方或一方为港、澳、台或其他境外的自然人、法人或其他组织的,应当办理公证;
(八)法律、法规规定的其他应当办理公证、认证的情形。
什么情况下申请人可以撤回房屋登记申请?
房屋登记机构将申请登记事项记载于房屋登记簿之前,申请人可以撤回登记申请。
哪些情况下办理房屋登记应当由当事人双方申请,哪些情况下由当事人单方申请?
申请房屋登记,应当由有关当事人双方共同申请,但有下列情形之一,申请房屋登记的,可以由当事人单方申请:
(一)因合法建造房屋取得房屋权利;
(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;
(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;
(四)有本办法所列变更登记情形之一;
(五)房屋灭失;
(六)权利人放弃房屋权利;
(七)因行政划拨、行政征收、购买商品房(经济适用住房)、拆迁安置房、房改购房等办理房屋所有权转移登记的;
(八)法律、法规规定的其他情形。
办理房屋登记的一般流程是怎样的?
办理房屋登记,一般依照下列程序进行:
(1)申请;
(2)受理;
(3)审核;
(4)记载于登记簿;
(5)发证。
房屋登记机构认为必要时,可以就登记事项进行公告。
《城市房地产管理法》规定了哪五项基本制度?
国有土地有偿有限期使用制度、土地使用权和房屋所有权登记发证制度、房地产成交价
格申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
杭州市城市房屋产权登记发证的收费标准是怎样的?

发改价格[2008]924号、浙价费[2008]250号、杭价费[2008]203号的规定房屋产权登记费:住宅收取房屋登记费为每件80元,属经济适用房的减半收取;非住宅收取房屋登记费为每件550元。他项权证每本工本费10元,印花税代收5元/本。

目前杭州市住房转让手续费的收费标准是怎样的?
杭州市住房转让手续费,按住房建筑面积收取。收费标准为:新建商品住房每平方米3元,由出让方承担,经济适用房减半;存量住房每平方米6元,双方各承担50%;房改房首次上市的,出让方免交手续费;非住宅每平方米12元,双方各承担50%(每宗交易手续费超过5000元的,按5000元收取)。
哪些房屋权属证书需要办理验换证手续,在什么地方办理?
1998年1月1日前的深棕色塑料封套的房屋所有权证和房屋共有权证,及破损的房屋所有权证、房屋共有权证、房屋他项权证、登记证明,权利人可申请办理验换证手续, 换发建设部统一设计、监制的房屋权属证书。浣纱路248号平海大厦三楼办证大厅受理验换证,对大型社区和企业单位将不定期的组织上门现场受理活动。
房屋的天面、挑台、天面上的花园、泳池是否计算建筑面积?
不计算建筑面积。
商品房共有共用建筑面积如何进行分摊?
共有共用建筑面积分摊是按相关面积比例进行测算的。共有共用建筑面积分摊系数(k)=总共有共用建筑面积/套内建筑面积总和;每套分摊的共有共用建筑面积=k×每套套内建筑面积;套内建筑面积=套内房屋使用面积+套内墙体面积+套内阳台建筑面积;商品房建筑面积=套内建筑面积+分摊的共有共用建筑面积。
《商品房销售管理办法》规定:受托房地产中介服务机构销售商品房时,应当向买受人出示什么证明文件?
一是有关商品房的证明文件(预售许可证,土地使用证,建设工程规划许可证,施工许可证);二是商品房销售委托书。
按建设部《商品房销售管理办法》规定,房地产开发公司不得采取什么方式销售未竣工的商品房?
售后包租的方式或者变相售后包租的方式。
新建房屋的产权登记须提交《建设工程竣工规划验收合格证》,有否什么期限规定?
凡1992年7月25日后领取《建设工程规划许可证》或《杂项建设工程规划许可证》建造的房屋,均须提交该工程项目的规划验收合格证。
购买商品房后办理房产的交易登记手续应提交哪些资料?
(1)杭州市房产交易产权登记申请表;
(2)商品房购销合同原件;
(3)商品房销售统一发票第四联(房产交付联)原件;
(4)房屋所有权证原件(指开发商已领取分证的)或所购房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件(指开发商领取总证的);
(5) 购房人已婚的,提供夫妻双方身份证复印件(校对原件)、婚姻证明复印件(校对原件),如约定为其中一方所有的,提交一方身份证及双方财产约定书 (如不能双方亲自到场办理并签定约定书的,须提交委托书及经公证的约定书);购房人单身的,提供本人身份证复印件(校对原件)、婚姻证明复印件(校对原件)、单身声明具结书;购房人为未成年人或精神病人等无民事行为能力、限制民事行为能力人的,需提供本人身份证明和监护人身份证复印件(校对原件)及监护关系证明文件(父母子女、配偶关系证明、监护公证书或司法文书);购房人为单位的,提供营业执照(或组织机构代码证)复印件(校对原件),无法提交原件校对的,提交工商出具的彩印副本;
 (6)若为经济适用住房,需提供准购证原件。
购买商品房办理产权证需要多少个工作日?
已领取分证且无按揭记录的单套房产单道手续40分钟,其他11个工作日。
购买私有房产 ( 含房改房 ) 和单位的自管房后办理房产的交易登记手续应提交哪些资料?

1)杭州市房产交易产权登记申请表;
(2)原房屋所有权证原件(若产权证上未标注土地性质的,须提供《国有土地使用权证》);
(3) 杭州市房屋转让合同(示范文本)(涉外、涉港、澳、台房产转让,合同须经公证,并且受让方为外国人、港澳台人士的还须提交国家安全部门出具的证明)
(4)《浙江省杭州市销售不动产专用发票》申办交易联原件;
(5)出方为个人的,提交的身份证复印件(校验原件),如为共有房产(包括夫妻共有房产),还须提供其他共有人的身份证复印件(校验原件)及结婚证明(2004年3月1日后填发权证的,无须提交);出让方为单位的,提交单位营业执照或法人资格证明复印件(校验原件),无法提交原件校验的,提交工商出具的彩印副本,出让方为单位的,提交单位营业执照或法人资格证明复印件(校对原件),无法提交原件校对的,提交工商出具的彩印副本,出让人为国有单位的,须提交主管机关同意转让的批文,出让人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议原件(加盖公章)。
 (6) 受让人已婚的,提供夫妻双方身份证复印件(校对原件)、婚姻证明复印件(校对原件),如约定为其中一方所有的,提交一方身份证及双方财产约定书 (如不能双方亲自到场办理并签定约定书的,须提交委托书及经公证的约定书);受让人单身的,提供本人身份证复印件(校对原件)、婚姻证明复印件(校对原件)、单身声明具结书;受让人为未成年人或精神病人等无民事行为能力、限制民事行为能力人的,需提供本人身份证明和监护人身份证复印件(校对原件)及监护关系证明文件(父母子女关系、配偶关系证明、监护公证书或司法文书);受让人为单位的,提供营业执照(或组织机构代码证)复印件(校对原件),无法提交原件校对的,提交工商出具的彩印副本

 

房改购房办理房产登记需提供什么证件?
1)杭州市房产交易产权登记申请表;
(2)公有住房价格审批表原件;
(3) 购房人已婚的,提供夫妻双方身份证复印件(校对原件)、婚姻证明复印件(校对原件),如约定为其中一方所有的,提交一方身份证及双方财产约定书 (如不能双方亲自到场办理并签定约定书的,须提交委托书及经公证的约定书);购房人单身的,提供本人身份证复印件(校对原件)、婚姻证明复印件(校对原件)、单身声明具结书
(4)房信部售房款储存监收证明单第五联原件(指市级单位)或房改专用发票第四联原件(指省级单位);
(5)所有权证(指取得分证)或房产测绘成果表(指取得总证)原件;
(6)公有住房买卖协议书原件。
存量房产由于赠与、析产和继承而办理房产的交易登记手续应提交哪些资料?
(1)杭州市房产交易产权登记申请表;
(2)房屋所有权证原件(若产权证上未标注土地性质的,须提供《国有土地使用权证》);
(3) 公证书原件(个人或单位赠与房产的均须公证);
 (4) 受赠人、继承人(公证书中明确只由其个人受赠或个人遗嘱继承的除外)、析产人已婚的,提供夫妻双方身份证复印件(校对原件)、婚姻证明复印件(校对原件),如约定为其中一方所有的,提交一方身份证及双方财产约定书 (如不能双方亲自到场办理并签定约定书的,须提交委托书及经公证的约定书);受赠人、继承人、析产人单身的,提供本人身份证复印件(校对原件)、婚姻证明复印件(校对原件)、单身声明具结书;受赠人、继承人、析产人为未成年人或精神病人等无民事行为能力、限制民事行为能力人的,需提供本人身份证明和监护人身份证复印件(校对原件)及监护关系证明文件(父母子女、配偶关系证明、监护公证书或司法文书);受赠人、析产人为单位的,提供营业执照(或组织机构代码证)复印件(校对原件),无法提交原件校对的,提交工商出具的彩印副本。
房产由于拆迁保留产权而办理房产的交易登记手续应提交哪些资料?
(1)杭州市房产交易产权登记申请表;
(2)市(县)房屋拆迁产权调换协议书原件(货币安置的提供货币安置拆迁协议书)及安置房证明或拆迁补充协议;
(3)安置房屋的房屋所有权证原件(指安置房屋已领取产权证分证的)或安置房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件(指安置房屋领取产权证总证的);
(4) 被拆迁人已婚的,提供夫妻双方身份证复印件(校对原件)、婚姻证明复印件(校对原件),如约定为其中一方所有的,提交一方身份证及双方财产约定书 (如不能双方亲自到场办理并签定约定书的,须提交委托书及经公证的约定书);被拆迁人单身的,提供本人身份证复印件(校对原件)、婚姻证明复印件(校对原件)、单身声明具结书;未成年人或精神病人等无民事行为能力、限制民事行为能力人的,需提供本人身份证明和监护人身份证复印件(校对原件)及监护关系证明文件(父母子女、配偶关系证明、监护公证书或司法文书);被拆迁人为单位的,提供营业执照(或组织机构代码证)复印件(校对原件),无法提交原件校对的,提交工商出具的彩印副本;
 (5)购房合同(指货币安置);
(6)房屋付款发票(收据)原件及复印件。
哪些房地产不得设定抵押权?
(1)权属有争议的房地产;
(2)用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产;
(3)列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物;
(4)已依法公告列入拆迁范围的房地产;
(5)被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产;
(6)依法不得抵押的其他房地产。
办理存量房产的抵押登记手续应提交哪些资料?
(1)申请表(单位请先持土地证原件至13号窗口办理“土地征询意见函”);
(2)《房屋所有权证》原件;
(3)主合同(一般指借款合同);
(4)房地产抵押合同;
(5)《国有土地使用证》复印件(校验原件);
(6)抵押人为个人的,提交抵押人的身份证复印件(校验原件),如为共有房产(包括夫妻共有房产),还须提供其他共有人的身份证复印件(校验原件)及结婚证明(2004年3月1日后填权证,无须提交)。抵押人为单位的,提交单位营业执照或法人资格证明复印件(校验原件),无法提交原件校验的,提交工商出具的彩印副本。抵押人为国有单位的,须提交主管机关同意抵押的批文。抵押人为有限责任公司、股份有限公司的,须提交股东大会或董事会决议原件加盖公章。抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议原件加盖公章。集体土地上的房地产抵押,须经土地所有者(代表)大会决议;
(7)抵押权人身份证明;
(8)涉港、澳、台及涉外房产抵押,合同需公证;
(9)若公司为股东、实际控股人提供担保的,必须经股东会或股东大会决议,此种情况下也必须收取股东会决议,并由公司具结;
(10)如系工业土地性质的,抵押双方另需提供关于今后整体转让处置的具结书。另还需注明对于单一产权的, 抵押双方需提供关于承诺一旦实现抵押权,先行办理物业用房及物业基金缴交确认手续的具结书。
法定继承的第一顺序和第二顺序怎样的?
第一顺序:配偶、子女、父母。第二顺序:兄弟姐妹、祖父母、外祖父母。
根据《民法通则》的规定,监护人除什么情况外,不得处理被监护人的财产?
除为被监护人利益外,不得处理被监护人的财产。
《城市房地产管理法》对房地产转让或者变更时的房地产权属登记程序是怎样规定的?
《城市房地产管理法》规定,房地产转让或变更时应当向县级以上地方人民政府房产管理部门申请房产变更登记,并凭变更后的房屋所有权证书向同级人民政府的土地管理部门申请土地使用权变更登记,经同级人民政府土地管理部门核实,由同级人民政府更换或者更改土地使用权证书。
遗失房产权属证书要求补发,应如何办理?
(1)到市房产档案馆查档并取得查档证明;(2)申请人在《杭州日报》上刊登遗失声明;(3)申请人出具书面的遗失补证申请;(4)登记机关受理;(5)补发。
如何办理因地名更改,变更《房屋所有权证》?
产权人凭地名办的门牌证、原《房屋所有权证》及本人身份证明,到浣纱路248号平海大厦三楼办证大厅办理变更手续。若1998年1月1日前领取的《房屋所有权证》,在房屋所有权验(换)证时,一并办理。
《房屋登记办法》是什么时候开始实施的?
《房屋登记办法》于2008年1月22日经建设部第147次常务会议讨论通过,自2008年7月1日起实施。
杭州市从何时开始实行夫妻共有房产必须由双方申请,登记在双方名下,如何办理?
从2004年2月25日起,须提交夫妻双方身份证,婚姻关系证明等。
如为夫妻双方共有房产,但已经登记在一方名下,要添加共有人,如何办理?
由夫妻双方申请,提交:
(1)杭州市房产交易产权登记申请表;
(2)结婚证明复印件(校验原件);
(3)夫妻双方身份证复印件(校验原件);
(4)原房屋所有权证原件(收回);
(5)申请报告;
(6)夫妻双方房产约定书(一方婚前取得房产约定为双方共有的或夫妻婚后取得房产约定为其中一方所有的须提交该件,如双方或一方不能亲自到场办理的,须提交委托书及经公证的约定书)。
房屋因拆迁而需注销房屋所有权证时由谁来办理,需要提供那些资料?
房屋在实施拆迁中对原房屋所有权的注销,由产权人委托拆迁单位统一办理注销登记手续,并须提交以下资料:
(1)杭州市房屋权属注销登记申请表(附委托书);
(2)原房屋所有权证及共有权证;
(3)拆迁协议书原件;
(4)产权人为个人的,提交身份证复印件(由拆迁单位负责校验原件);产权人为单位的,提交单位营业执照或法人资格证明复印件(由拆迁单位负责校验原件);
(5)拆迁许可证复印件;
(6)申请注销房产登记的房屋清单(包括产权人及共有人姓名、房屋权证号、坐落等)。
与室内不相同的类似于阳台、挑廊、檐廊的建筑是否计算建筑面积?
不计算建筑面积。
楼梯已计算建筑面积的,楼梯下方空间是否计算建筑面积?
楼梯已计算建筑面积的,其下方空间不论是否利用,均不再计算建筑面积。
何种情况下,委托他人办理必须提供经公证或认证的委托书?
涉外或涉港、澳、台的房产登记申请人委托代理人办理房屋权属登记的,个人所有的房产转让中出让方委托代理人办理登记的,个人所有的房产抵押中抵押人委托代理人办理登记的,以及其他根据有关规定委托书必须经公证机关公证或有关机关认证的,代理人应当提交经公证或认证的委托书。
办理预购商品房按揭手续应提交哪些资料?
(1)抵押登记申请表;
(2)商品房购销合同;
(3)房地产抵押合同;
(4)购房人为个人的,提交购房人的身份证复印件(如为夫妻共有产的,在办理商品房买卖和抵押登记时提交夫妻双方身份证原件);购房人为单位的,提交单位营业执照或法人资格证明复印件(校验原件),无法提交原件校验的,提交工商出具的彩印副本,抵押人为国有单位的,须提交主管机关同意抵押的批文,抵押人为有限责任公司、股份有限公司的,须提交股东大会或董事会决议原件加盖公章,抵押人为集体企业的,须提交职工(代表)大会决议原件加盖公章;
(5) 若为经济适用住房,需提供准购证原件;
(6)若土地有抵押的,需提供土地抵押承诺函。

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